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      國土部: 政府將不再壟斷居住用地 探索宅基地“三權分置”

      瀏覽次數: 日期:2018年1月16日 09:42
      提要:1月15日,2018年全國國土資源工作會議在京召開,國土資源部長、國家土地總督察姜大明講話,國土資源部黨組書記孫紹騁主持會議。

        1月15日,2018年全國國土資源工作會議在京召開,國土資源部長、國家土地總督察姜大明講話,國土資源部黨組書記孫紹騁主持會議。

        會議總結了2017年國土資源工作要點,包括不動產統一登記制度全面落地、頒布首個全國國土規劃綱要等,并具體布置了2018年的10個方面具體任務。

        其中,在布置深入推進農村土地制度改革相關工作時,姜大明強調,要落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權,適度放活宅基地和農民房屋使用權。

        武漢大學法學院教授、物權法專家孟勤國表示,探索宅基地的“三權分置”,需要在前期制度安排上清晰設計、嚴密部署,引導宅基地使用權的適度“放活”,尤其預防一些地方的農民在宅基地使用權流轉后,占用耕地建房現象的出現。

        試點宅基地“三權分置”

        在此次會議上,姜大明表示,要完善農民閑置宅基地和閑置農房政策,探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權,適度放活宅基地和農民房屋使用權。其中,各地在改革試點中要認真開展宅基地“三權分置”特別是農戶資格權的法理研究,探索宅基地“三權分置”的具體實現形式。

        孟勤國認為,目前,宅基地的“三權分置”在法律上沒有明確依據。但從物權法的角度解釋將要進行的試點,可以將農戶資格權看作是集體組織成員權的表現,而使用權則是可以流轉的用益物權。

        而集體組織成員權,是指農村集體經濟組織的成員對集體經濟組織所享有的權利,與包括選舉權、決策權、管理權、監督權等各種權利在內的村民自治權不同,成員權被認為是兼具身份權和財產權性質的特殊權利。一直以來,集體組織成員資格的認定,被認為是農村集體產權制度改革的重點。

        中國人民大學公管學院教授嚴金明表示,從“適度放活”的表述來看,可能將會首先在一些城市化進程較快的經濟發達地區,尤其是大城市周邊的農村地區,進行有限度的宅基地使用權流轉和退出試點。

        不過,姜大明在講話中也專門強調,“城里人到農村買宅基地這個口子不能開,按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能突破,要嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等。”

        對此,多位受訪專家及業內人士均向21世紀經濟報道表示,這意在避免試點向商業地產開發滑進,宅基地使用權的開發將更多圍繞租賃等形式展開。

        此外,針對此次試點對小產權房可能產生的影響,易居(博客)研究院研究總監嚴躍進認為,小產權房是在無審批、無監管的非法用地上建成的,定性為違法違章建筑,沒有轉正的可能。“小產權房”大多數也不是在宅基地上建造,更多的是一些集體經營性建設用地,和宅基地不是一個土地概念。所以小產權房依然會管制,而合規的宅基地將獲得優先改革的機會。

        “政府將不再是居住用地唯一提供者”

        實際上,不僅是宅基地的利用,此次會議對于如何深化農村土地改革的系練性、整體性和協同性,從而增加農民財產性收入、促進鄉村振興,也作出具體部署。

        具體來看,會議提出,要統籌農村集體經營性建設用地入市盤活利用閑置農房和宅基地,統籌縮小征地范圍與農村集體經營性建設用地入市,平衡好國家、集體、個人利益,讓農民公平分享土地增值收益。按照農民在征地和入市中分享收入大體相當的原則,完善調節金征收制度,增強改革的系統性。

        各試點地區要抓緊采取有效措施,實現試點政策全域覆蓋,試點內容在縣鄉村全面推開,增強改革的整體性。

        三項改革要與農村集體產權、農房抵押、鄉村治理、戶籍、財稅、社保、金融等相關領域改革加強統籌協調,切實增強改革的協同性。

        這其中,在當前建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度的背景下,如何使集體土地開發利用與住房制度改革結合起來,則是本次會議另一個受到廣泛關注的內容。

           姜大明表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居,“政府將不再是居住用地唯一提供者”。

        對此,中原地產分析師張大偉認為,應當注意區別住宅用地多元化供應,和商品房住宅土地多元化供應之間的區別。后者目前的唯一來源仍然是國有土地的招拍掛。而此次會議更多鼓勵集體土地權屬不變前提下的租賃土地供應,這將對集體土地價值有非常大的提升作用,同時也會對城市租賃市場帶來巨大影響。

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